(一)区位条件
静安北部地区定位于“建设发展国际化、现代化都心住区，使之成为上海中心城区中最适合都市生活、休闲乃至工作的地区之一”，目前正在加速建设，并逐步向该目标迈进。该地区从东至西分为五大住区：静安东方世界、静安滨江绿洲、静安文康居、延平新境界、静安曹家渡。
本次规划区域位于静安北部地区中心的静安文康居。静安文康居东至陕西北路、西至胶州路、北至安远路、南至新闸路。总用地约91公顷。未来地区发展中，包括常德路昌平路口地铁7号线站；在103号街坊、104号街坊拟建规模较大、设施先进的体育场馆和体育公园以及现代化多功能的文化娱乐综合体。因此静安文康居未来将是集文化娱乐、体育健身、交通枢纽、高档住区于一体的现代化社区。

(二) 规划范围
规划区域南起武定路、北至余姚路、东自西康路、西自胶州路，包括95、97、103、104、105、106、107共7个街坊，总用地面积37.57公顷。

(三)现状土地使用
规划区域目前以居住用地为主体，并有一定的综合功能，其中居住建筑类型多样，并有一定规模的居住配套设施，但是绿地面积明显不足。同时区域中尚有一定数量的工业用地。这些用地相对集中，规模较大，建筑质量较差，一方面对城市的整体发展和形象有负面影响，另一方面也为区域的功能完善和发展提供了空间，是未来旧区改造的重点。