二 静安南京路现状与上海城市新格局

静安南京路，历经百年发展以及20世纪80、90年代的建设，现已成为聚集上海顶级办公楼、时尚购物广场、高档酒店和服务式公寓的主要街区，加之静安古寺、上海展览中心、静安别墅、张家花园等近代优秀历史建筑和历史文化资源的烘托，已成为引领世界高级品牌、汇聚中外知名企业、坐拥现代和传统文化交融、独具闹中取静优雅景致的国际大都市的中心城区。
1．商务办公 (含现代服务业)
静安南京路地区现有甲、乙级商用及专用办公楼36幢，加上其他中小型办公建筑面积，办公总建筑面积115.5万平方米(36幢合计93.2万平米)。其中，甲级写字楼有8幢，建筑面积为46.8万平方米；乙级写字楼13幢，建筑面积为23.4万平方米，行业专用写字楼6幢，其他办公楼8幢，建筑面积分别为13.6万和8.7万平方米。
就上海写字楼分布总体格局看，基本上可分为三大地区（浦西中央办公区、浦东陆家嘴金融贸易区和西部虹桥外贸办公）和五大地带（浦西中央办公区又分为静安南京路、卢湾淮海路和黄浦延安路三个集中地带）。2001年底，上海甲级写字楼有60幢，建筑面积281.4万平方米，按五大地带划分分别是：陆家嘴15幢计90万平方米，虹桥10幢计50万平方米，静安9幢计49万平方米，卢湾11幢计40万平方米，黄浦8幢计35万平方米（其余有徐汇4幢，虹口1幢，闸北2幢），可见，就总量而言，以静安南京路居首的浦西中央办公区（28幢125万）仍对浦东陆家嘴金融贸易区（15幢90万）具有压倒地位。
就办公区最具发展风向标的甲级写字楼市场看，五个商务地带目前租金状况呈双峰耸立，即陆家嘴以0.72美元/平方米/天和南京西路0.71美元/平方米/天（戴德梁行2002年二季度数据，下同），呈第三位的卢湾淮海路沿线为0.66美元/平方米/天；黄浦延安路和虹桥大约在0.54美元/平方米/天左右，显示出陆家嘴地区和南京西路地区作为上海顶级办公区的良好态势。就入住比看，浦西中央办公区三个地带均高于浦东、虹桥地区，静安南京路和卢湾淮海路均在94%以上（该季南京路因新盘上市将入住率从96.5%拖至86.7%），陆家嘴地区入住比近年来迅速上升，已达82.6%，而虹桥地区入住比有所下降，徘徊在75%左右。若就最相似的南京西路与淮海路相比，南京西路写字楼发展差异较大，以恒隆广场的0.9美元至招商局广场的0.4美元，与淮海中路普遍的0.6～0.7美元形成鲜明对比。
就办公区最具隐含意义的客户结构分析，金融办公主要聚集在陆家嘴地区，在虹桥地区也有一定分布，在中央三区中极少（其中静安较高）；制造业公司办公比例最高的在虹桥地区，在陆家嘴最低，在中央三区居中（其中静安较低）；IT产业在中央三区最高（其中静安、卢湾均高），虹桥和陆家嘴明显较低，虹桥又略高于陆家嘴；专业服务业（律师、会计、咨询、广告等）在中央三区最高（其中静安最高），但陆家嘴已逐渐赶上，虹桥明显偏弱。就此意义而言，浦西中央商务区客户群集中以IT产业和专业服务业为主，反映了该类客户对接近市场和出行方便的基本取向。在中央三区中，静安又显得典型性最强。此外，静安的自用办公楼群又具有明显的媒体信息特色（上海电视台、广电大厦，以及文新报业集团），提供了静安写字楼未来发展的又一依托因素。
依托静安南京路初具规模的写字楼格局，静安已成为上海跨国公司总部地区、银行金融机构、现代专业服务机构最为发达的地区之一。目前静安南京路已集中了中外商务机构2000余家，拥有通用电气（GE）、摩托罗拉中国公司、马士基物流、百事投资等一大批跨国公司办公机构。根据中国银行市中支行提供的世界500强客户的资料显示，目前市中支行共有500强客户56家，其中办公在静安南京路的有32家，特别是美、英、法等一批领事馆商务处的驻扎，更是吸引了众多英美客户入驻。在银行和非银行金融机构方面，虽然外资银行的地区总部和分支机构受政策调控纷纷迁到浦东，但静安南京路地区金融服务功能仍很强大，全静安区范围共有银行分支机构和营业网点92个，国内外保险公司分支7家，证券公司营业部42户，其中相当一部分分布在南京路沿线。此外，各类投资公司近年来在南京路办公区发展较快，目前已有154户，注册资本达到31.2亿元，如中产纪投资、大鹏资产管理、汇银投资等。
同时，静安也是目前上海现代服务业最为发达的地区之一，特别是广告业、会展业、会计师事务所、律师事务所、公证业以及其他各种信息咨询机构，为中央商务区的发展奠定了良好的格局。据不完全统计，2001年纳税在静安区的现代服务企业有1485户，上缴税收3.8亿元，年增51.8%，上交区级税收占区级财政收入的25%。全区执业律师事务所54家，在全市各中心区名列前茅，包括海问、中商等著名事务所，另有16家外国律师事务所开设办事处，占全市1/3。各类会计师事务所已发展到23家，包括毕马威、沪港等著名事务所，广告机构全区在上海20强占有5家，包括奥美、智威汤逊、麦肯光明、元太等。

2．商业购物 (含娱乐餐饮业)
经过十年脱胎换骨的商业开发，目前静安南京路的商业建筑面积比1992年增长了5倍，并基本形成了大型高档商业广场、中型专业商厦、专卖店和街铺群的三大层次的商业格局，商业建筑面积总量达到31.5万平方米。在大型商业广场方面，梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场“金三角”的确立，不但结束了静安南京路没有一万平米以上商场的历史，更是一举成为全上海最具规模的高档品牌购物中心区，建筑面积合计为15.5万平方米。在中型商厦方面，静安南京路拥有中创电脑商厦、向阳儿童商厦、鸿翔百货、摩士达商厦、九百商厦、九百家居、雷允上药城等一批专业特色明显的商厦。在专卖店和街铺群方面，以中安名品为代表的现代街铺和亨达利、红星等传统老字号街铺相得益彰，加上吴江路步行街和陕西北路等支马路散铺的进一步延伸，发展势头已超越中型商厦。

上海商业中心发展的基本格局为“四街四城”：四条商业街为南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路，四个商业城为为徐家汇商业城、浦东新上海商业城、豫园商城、新客站商业城。从目前最具竞争性的市中心区商业看，主要集中在南京东路、南京西路、淮海中路和徐家汇商业城“三街一城”。根据戴德梁行的调查，目前“三街一城”内共有大中型购物中心40家，建筑面积约84万平方米，其中徐家汇有9家约30万平方米，淮海中路有16家约22万平方米，南京东路有11家约16万平米，静安南京路仅有4家约16万平米(该项统计加入鸿翔百货)，店数仅占1/10，面积也不到1/5。但若加上今年底即将开业的建筑面积达到9万平米的九百城市广场，静安南京路商业在大型购物中心面积份额将有望上升到1/4。除了作为主力业态的大中型购物中心外，目前“三街一城”内还有大型专业店32家(南京东路12家，徐家汇9家，淮海中路6家，静安南京路5家)，专业店466家(淮海中路130家，徐家汇117家，南京东路114家，静安南京路105家)，品牌专卖店(沿街)165家(静安南京路58家，淮海中路56，南京东路28家，徐家汇23家)。

静安南京路是上海商业布局中最为高档的商业购物中心区。依托居中的地理位置、高档的商场环境，以梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场集聚形成的静安南京路中段已形成上海高档化、品牌化和规模化购物中心，并形成了外籍人士、上海高级管理人士和公司白领、江浙富豪三个不同的客户群。在三大商场周围，同时也依托发展了一批专业店和品牌专卖店群，据统计，目前静安南京路有商业品牌800个左右，其中一半以上是国际品牌；而进入上海的著名品牌在静安南京路上开设专卖店、专柜的达80%以上，其中世界顶级品牌更有95%以上在静安南京路开设了专卖店、旗舰店，仅泰兴路至陕西路的南京路段，就集中了国际品牌近400种，而国际顶级品牌有100种之多，众多国际品牌云集使静安南京路成为本市最具规模的国际化高档消费区。在对境外品牌入驻上海意向的调查中发现，境外品牌入住首选静安南京路，可见静安南京路在高档商业功能上已显示出强大的吸引力和市场认知程度。
在作为商业街其余构成的专业店方面，静安南京路对比其他商业街也具有明显的特点。在餐饮、服饰、钟表、眼镜、食品、美发、影楼、药房、休闲娱乐、通讯器材、音像书店、珠宝工艺品等各种专业店发育上，静安南京路美发、食品、药房、钟表眼镜等专业店比例较高，通讯器材、影楼、音像书店等专业店方面持平，而在休闲娱乐、餐饮、非品牌服饰、珠宝工艺品等专业店明显低于平均水平，基本反映了静安南京路商业早期商业街的特点和在时尚消费、娱乐餐饮方面的弱项。在街铺的出租率方面，静安南京路作为市中心的商业旺铺地段，始终保持在100%水平，是众多商家竞相争夺的目标，但供应总量在“三街一城”中仅高于南京东路，而低于淮海中路和徐家汇(四街总长南京西路2800米，南京东路2400米，淮海中路2300米，徐家汇6条马路3600米)。在街铺租金上，根据戴德梁行的调查，静安南京路为13200元/使用面积平方米/年，明显低于淮海中路(17000)、南京东路(16800)甚至徐家汇(14300)地区，反映出静安南京路除梅、泰、恒广场周边旺铺外整体尚低的商业街铺人气。另据调查，静安南京路梅、泰、恒三大商厦形成的“金三角”更是本市最高档品牌商品集聚的中心。

3．宾馆酒店与会展业
静安南京路地区是全市星级宾馆尤其是五星级宾馆最为集中的地区之一。现拥有二星级以上宾馆共13家，总客房数为5203间。其中，拥有波特曼丽思卡而顿酒店、静安希尔顿酒店、锦沧文华大酒店、四季酒店等4家五星级酒店，静安宾馆、上海国际贵都大酒店等2家四星级酒店，上海宾馆、美丽园大酒店等4家三星级酒店，百乐门大酒店等3家二星级酒店。(全区另有三星宾馆2家，二星宾馆4家，客房总数550间)。
上海酒店宾馆的发展始于80年代末，此前上海旅馆数量少，管理落后。随着上海宾馆酒店事业体制的改革，外资的涌入和管理水平的国际化促使宾馆酒店行业在90年代前中期获得了迅速发展。但90年代中后期中国政府加强宏观调控和1997年爆发的亚洲金融危机给商务及旅游业带来了极大的冲击。1999年四、五星酒店入住率下滑到历史低点的57％。世纪之交，中国加入WTO和国际国内旅游业的复苏，上海高星级酒店市场状况大大好转。上海2001年接待的境外旅游者首次突破200万人次，达204.3万人次，增幅12.6％。接待国内旅游者8250万人次，增幅5.2％。全年旅游产业增加值273亿元，增幅14.2％，旅游外汇收入18亿美元，增幅12.1％。截止2002年一季度，上海共有四、五星级酒店47家，其中五星级酒店19家(含新开业4家)，客房数为8924间，四星级酒店28家, 客房数为10304间。分布上主要形成中心区(含静安－卢湾亚区、黄浦－虹口亚区、徐汇－长宁亚区)、浦东(含陆家嘴亚区、九六广场亚区)、西郊(含虹桥亚区、西郊亚区)等三个宾馆集中地带。其中，静安－卢湾亚区拥有七个五星级酒店和两个四星级酒店(静安分别占4个和2个)，是上海最主体的宾馆酒店区。
就五星级酒店的运营情况看，上海的五星级酒店大多由国际酒店管理集团经营，如美国万豪集团、凯悦集团、喜来登集团、希尔顿集团、加拿大四季集团、英国洲际集团、香港富豪集团、香格里拉集团等，仅有五家酒店由业主自己或国内管理集团管理。从经营情况看，国际酒店管理集团打理的酒店，其全年平均房价一般在120～150美元左右，而国内酒店如和平、新锦江的平均房价通常在100美元以下。在浦西各区域中，则以静安区的五星级酒店的房价最高。另外，从出租率看，静安的酒店入住率也为全市最高，保持在75.8%。因此综合各项指标而言，目前静安五星级酒店的总体经营状况在全市处于领先位置，这与其优秀的管理模式、充足的客户来源及强大的品牌效应有一定联系，同时也得益于其多年发展成型的商务环境、便捷的交通配套及完善的商业基础设施。据统计，全市1/4的外国商务客和游客入住在静安南京路地区，由于五星级宾馆的客户80%的境外客人，且主要为商务客源，占70%-～80%，这又为相关商务商业及服务业的发展提供了广大的空间。但随着浦东、黄浦一批新的高标准五星级酒店的建竣以及国际大酒店管理集团的普遍加入，静安酒店发展的领先优势有可能有所缩小。

会展业是与宾馆业一样能对地区经济有明显带动的现代产业，在宏观上能拓展城市功能、提高经济活跃度和经济总量、增加税收和就业岗位，微观上能刺激和带动展览区域内宾馆、餐饮、购物、交通、保险、通讯等多行业的发展。90年代以前，上海仅有一座大型会展中心，即静安南京路的上海展览中心。90年代后，随着改革开放的不断深入，会议与展览业作为“无烟工业”和服务贸易的主要组成部分，发展十分迅速，成为上海经济发展的又一增长点。1999年，上海成功举办“财富”全球论坛，引发了新一波会展业发展高潮。2001年上海全市举办国际性展览会208个，增幅25％，举办国际性会议约500个。目前，上海展览业带来的相关经济效益，直接投入产出比为1：6，间接的可达1：9，对上海GDP的拉动效应明显。由此，上海又先后建成了上海国际展览中心、世贸商城、光大会展中心、新国际博览中心一期，合计展览场所面积达12万平方米，并形成了浦东、虹桥及静安南京路两个半中心的展览业发展格局。

上海要成为一个国际会展之都，未来将承担更多的大型展览功能，展览业必将朝着国际化、规模化、专业化、品牌化和精品化方向发展。资料显示，全球国际航线的50％的旅客是会展旅游者。1990年以来，美国航空客运量的22.4％和酒店客人的33.8％来自国际会议，会展产业每年的直接收入是800～1000亿美元。人口仅700万人的瑞士，年均举办国际会议超过2000个，吸引外国游客3000多万人次。但目前上海展览会规模仍以中小型为主，6000平米以下的总数的36％，6000～12000平米的占46％，12000平米以上的仅占18％，场馆规模小，涵盖范围窄，国际参展商比例低，主题和客户定位不明确。随着浦东新国际博览中心20万平方米总量的完工以及上海世博会场馆的建设，上海展览业将进一步向城市外围尤其是浦东转移，而上海展览中心更是凸现其地处市中心唯一的上规模的会展场地的优势。从上海展览中心2000年的展览目录看，房地产、工业品和消费品的展览比重较大，占了整个展览项目的近90%，显示出其作为唯一市中心展馆的辐射半径大、有利吸引市民参观的优势。2001年，市政府又投巨资，对上海展览中心修缮一新，并明确提出“北会南展”的功能格局，会议与展示功能的结合，将使其有利优势充分体现，并总体提升静安南京路的品位和效能。

4、服务式公寓与历史住宅
静安南京路是上海服务式公寓尤其A类服务式公寓分布最为集中的地区。服务式公寓概念发展于1994年，是指面向由所在公司例付较高住房预算、因工作缘由居住在上海的外籍人士和港澳台人士而发展起来的一批高品质带装修及家具的居住公寓，一般只出租而不出售，由国际性酒店集团或专业物业管理公司管理，并能提供各项配套设施和完善服务。其中，A类服务式公寓地理位置位于市中心顶级商务地段或领事馆区，建筑品质和装修及家具配置精良，提供服务完备，租金一般在30美元/平方米/月(面向月预算3000～9000美元/套)，B类和C类依次类推，租金一般在15～20(面向月预算1000～4000美元/套)和15美元以下(面向月预算800～2000美元/套)，同时，较为常见的有接近A类的B＋类，一般在20～30美元之间(面向月预算2000～7000美元/套)。上海服务式公寓的平均租金发展到1998年为25美元，后由于供应量过大和金融危机冲击，逐步下降到2001年底的18美元，但同时入住率却稳步上升，从60％增至82％，反映出市场接受度的明显普及。租户结构分析欧美人士在A、B＋ 和B、C类比例分别在80％、50％和30％，日韩人士主要集中在B＋和B类，东南亚与港澳台人士主要集中在C类，也有一部分在B＋和B类。
2001年底，上海全市有服务式公寓56幢，建筑总量约114万平方米。其中，A类服务式公寓3幢(静安嘉里中心、上海商城和徐汇芝大厦)，B+服务式公寓13幢，B类服务式公寓19幢，C类服务式公寓21幢。从分布看，服务式公寓主要集中在市中心区，并与高级商务区、宾馆区有一定的相辅相成态势。其中A类集中在市中心地区，B＋和B类也主要分布在浦西内环以内地区，生活便捷，而C内主要在内环两侧及古北地区。就分区看，长宁最多，达24个，静安、卢湾、徐汇均在7个左右，黄浦3个，浦东也仅为7个。但以主力的B＋和B类看，各区比例长宁11个，徐汇和卢湾各6个，静安5个，浦东4个，黄浦2个。以静安南京路而言，目前共有服务式公寓3个，其中两个为A类，1个为C类（全区另有3个B＋和B类及1个C类位于静安南京路以南地区），考虑到服务式公寓能显著提升静安南京路的高品质生活居住功能，并由此产生的高标准生活消费、高质量生活需求，又有效刺激了静安南京路商业、商务功能的发展，同时集聚了人气，丰富了街区内容，应作为重要的发展内容。
同时，静安南京路现状拥有一大批历史住宅，其中相当一部分是历史风貌保护住宅，无论从改善现状居民的居住水平方面，还是从加强对历史保护建筑的保护力度看，都值得作为服务式公寓进行置换发展。现状南京路住宅建筑总面积约110万平方米，其中80年代后建成的住宅楼有57万平方米，其余53万平方米为十九世纪二、三十年代建成的新式里弄、旧式里弄、花园住宅和旧式公寓等，如静安别墅、花园公寓、愚谷村、涌泉坊、张家花园、华业大楼、平安大楼、同孚大楼、常德公寓等。这些旧式住宅多是当时富商、买办在租界建设的私舍或用于出租的房屋，风格各异、环境优雅，至今很多都保存良好，使得繁华的南京西路地区又拥有了闹中取静、优雅宜人的居住环境，为静安南京路凭添了一份雅致秀美之色，也增添了一份历史文化底蕴，并特别受到一批海外归来人士、致富人士以及外籍人士的亲睐。