三 静安南京路进一步发展的优势、潜力与存在问题
首先，从宏观环境看，静安南京路地区的发展具有“天时、地利、人和”的综合优势。
“天时”是指中国和上海新一轮发展良好的经济社会大环境为静安南京路带来了新机遇。中国加入WTO，意味着将在外资引进、扩大对外开放上有更大手笔。特别是服务贸易的发展，将是中国逐渐扩大对外开放的重点领域，更是上海在新的世纪中对外开放和发展的重点产业。静安南京路在“九五”时期发展所形成的功能和产业已经涉及了现代服务业的主要内容，“入世”将为静安南京路发展以商业、商务为代表的新兴现代服务业产业群带来更为广阔的发展空间和机遇。在入世后的三到五年内，服务贸易分类表中的商业分销、中介服务、旅游、娱乐等都将逐步开放，对于现代服务业外来投资，尤其是服务业跨国公司而言，正着力于建设经济发达、文化繁荣、城区繁华、交通便捷、环境优美、高度开放、功能完善的特大型国际大都市现代化中心城区内核的静安南京路，将具有巨大的吸引力和凝聚力。而外来竞争的加入、外来资金的扩充将极大提升静安南京路地区现代服务业的发展水平，有利于在其区域内形成现代服务业新兴行业发展的制高点，同时通过外资的行业结构的调整，使静安南京路地区的行业结构也可以得以进一步的拓展和调整，从而更有力地推动其完善发展。另一方面，党的十四大文件中提出：“以上海浦东开发、开放为龙头，进一步开放长江沿岸城市，尽快把上海建成国际经济、金融、贸易中心，带动长江三角洲和整个长江流域地区经济新飞跃”。这一战略目标指导了上海的总体发展规划。上海在新一轮总体规划中进一步明确了上海的城市性质为“我国最大的经济中心和航运中心，重要的工业基地，国家历史文化名城，并将逐步建成国际经济、金融、贸易中心城市之一和国际航运中心之一”，按照中心城、郊区和长江三角洲大都市群三个层次的发展要求，统筹安排上海的重大基础设施建设和生产力布局。城郊并进，增强实力。在中心城将主要是完善功能，体现繁荣繁华。上海的总体规划指导了静安区的发展规划，上海重点建设其经济、金融、贸易功能的发展战略，更对静安南京路的繁荣发展起到了积极的支持作用；而静安南京路进一步拓宽和发展其商业商务功能，积极引进新型业态和国际产品，成为汇集国内外名品精品、集聚国际知名企业集团的核心区域，对上海的经济发展也将起到积极的推动作用。
“地利”得益于静安南京路地区在上海中心城区独特的地理优势。首先，静安区处于上海核心区域，是上海繁华市中心区的“十字轴心”；其向东可达浦东陆家嘴金融贸易区，向西可至虹桥外贸办公区，据上海城市发展东西主轴线的中点地区，与南京东路合有“中华第一街”之美誉，是上海“四街四城”商业格局中重要组成部分之一，也是上海四大重要商务区之一。因此，其独特的极差优势区位，决定了其发展高档商业、国际化商务、高品质居住功能的绝对优势的条件和基础。在总长约2.9公里的静安南京路路段上，交通便利，20余条公交线路贯通沿线，地铁2号线（R2）在区域内有石门一路、静安寺两大站点，延安路、成都路高架城市交通系统近在咫尺，城市航站楼承担着城市国际航运的市区枢纽服务功能。规划中还有M2，M5，M6，M7号线将经过该区域，其中地铁7号线、6号线将在静安寺与地铁2号线交汇，且“十五”期间即将实施地铁７号线的建设；地铁2号线和5号线将在吴江路与地铁2号线换乘。纵横交错、换乘便利的轨道交通，加之地面便捷、换乘方便的公共交通的配合，将充分体现出静安南京路的交通便利特征。而立体的交通换乘体系也将带来大量的人流进入本区域，加之区域内的城市航站楼配合满足“十五”期间浦东国际机场第2条跑道建设使用，从而进一步吸引较高层次的客流流向静安南京路。
“人和”则体现在其悠久的人文历史的沉淀和已获取的国际国内广大品牌商业、企业总部和高级公寓的认知度。静安南京路地区曾是上海英美租界西区，有着深厚的历史积淀。静安古寺这一千年古刹座落西段，众多近代中西合璧的花园洋房、新式里弄、石库门、近代公寓和公共建筑琳琅满目，增添了无穷的历史人文风情，加上改革开放后建设的以有“银河七星”之誉的上海商城、恒隆广场、嘉里中心、中信泰富、锦沧文华、梅龙镇广场、中欣大厦为代表的一大批现代高层商务办公建筑的建设，形成了近代风情与现代壮丽融于一体街区景观。同时，随着静安南京路在上海改革开放中的率先崛起，国际国内的知名度和认可度在全市具有着显著的领先地位，已成为上海国际商务活动的聚集地、高档品牌购物的入驻地、优质城市生活的代表地。由此可见，静安南京路在建设发展中占尽了天时、地利、人和，为新一轮创造了良好的综合环境。
展望未来5～10年的发展，无论从即将开工的新项目而言，还是从规划确定的发展储备看，静安南京路同样具有令人兴奋的前景。静安南京路潜在增长量有以下三部分组成，一是在建工程，指已进入地下桩基或地面结构施工阶段，也包括部分原停工、现即将复工项目，预计可在1-2年完成，总量约49万平方米。二是待建工程，指土地已拆平或基本拆平，即将在3-5年完成，这一部分总量约在99万平方米。三是规划项目，指地块改造正在规划酝酿中和招商洽谈中，这一部分总量在132万平方米。
1．在建项目
全区在建工程中有作为静安寺地区地标的公共建筑——静安古寺改造（18010平方米）、静安南京路沿线最大的商业建筑——九百城市广场（90500平方米）、一定规模的商办建筑——新京大厦（27450平方米）和长春藤广场（31210平方米）和重要的居住建筑——喜福会（30150平方米）、上海壹街区（81500平方米），合计建筑总量约28万平方米。
全区即将复工的建筑预计有重量级商办建筑——亚细亚商城（62000平方米），还有商办建筑通利琴行（17520平方米）、民生大厦（19510平方米）、置信广场（31000平方米）和商住建筑金龙广场（19000平方米）。此外，大型办公建筑项目东海广场（58260平方米）尚存一定变数，以上合计建筑总量约21万平方米。
可见，未来1-3年内静安南京路沿线将有12个建筑项目约49万平方米的建筑量先后竣工和投入使用。其中，商办约34万平米，居住约13万平米。

2．待建项目
全区待建工程中有八大外资批租地块，分别是商办住综合建筑协和世界城（189450平方米）、办公建筑会德丰广场（114000平方米）、恒隆广场二期（80000平方米）、商业和办公建筑海德广场（119500平方米）、恒成广场（71800平方米）、酒店办公居住建筑嘉里二期和香格里拉大酒店（108100平方米），和居住建筑先得坊基地（61000平方米），合计建筑面积76万平方米。
全区待建工程中另有十大内资地块，其中部分正在洽谈转为外资或与外资合作，分别是：酒店建筑航站楼宾馆（44640平方米）、办公建筑上房安义基地（43400平方米）和东海广场三期（12000平方米）、住宅建筑名门大厦（20850平方米）、茂名路318号地块（24150平方米）、愚园路海关基地（48000平方米）、凤阳路601号基地（20460平方米）；公共设施项目市少年宫活动大楼（13000平方米）、小型商办建筑丽晶地块（6200平方米）、石门一路41号地块（3080平方米）。合计建筑总量约23万平方米。
可见，未来3-5内静安南京路的新亮点将层出不穷，尤其是一批旗舰型外资项目将先后竣工和投入使用。预计共有18个项目，建筑总量约100万平方米，其中办公面积46万平方米，商业面积18万平方米，宾馆面积9万平方米，住宅面积25万平方米。

3．目前酝酿项目
为配合静安南京路的持续开发，规划进一步发掘南京路新的建设项目，并主要包括保护性改造类型和拆除新建类型。
保护性改造类型主要由43号静安别墅街坊（135000平方米）、44号张家花园街坊（60670平方米）、同孚大楼（3100平方米）、平安大楼（7500平方米）、岳阳医院(6200平方米)等。这些保护性改造项目涉及部分建筑转性、部分拆除改建，但拆建比基本保持在1：1，转性后主要用作商办使用，预计这一地区历史建筑总量为35万平方米，其中涉及转性建筑的总量在25万平方米左右。
拆除新建项目主要包括4507商办宾馆地块、金城别墅商办地块、南阳体育馆服务公寓地块、石门路地区（大中里南北地块）商办住地块、华五小学商办宾馆地块、环球大厦北办公地块、梅龙镇东侧商办地块、凤阳路转角商办地块、张家花园南侧商住及东侧商业地块、赵家桥东侧商办住地块、静安新村（11000平方米）、上海宾馆二期、原公安分局商办地块、展览中心西侧商展地块、金辉别墅地块、亚细亚北侧商办地块、上海武术馆商办公共设施地块、华业公寓南侧居住地块等等。这些拆除新建项目预计建筑总量将达到132万平方米，是静安南京路未来5-10年的主要增长点和发展热点(部分可能提前)。
与此同时，我们也要看到静安南京路进一步发展仍面临着一系列的新问题，需要在规划中针对性地加以研究和解决，主要体现在：
1．静安南京路发展定位与上海城市总体布局问题
根据上海市总体规划确定的宏观战略目标，上海将建成“国际性经济、贸易和金融中心城市”。围绕这一目标，上海总体规划确定的中央商务区为外滩～小陆家嘴地区。由于金融布点政策的倾斜和借助陆家嘴的景观环境位置，小陆家嘴地区已迅速成为上海的商务金融办公区，其份额和发展潜力都具有难以替代的地位。但无论从国际大都市商务办公区的发展规律和上海目前已形成的商务办公区的格局看，以静安南京路为代表的市中心商务写字楼区仍是不争的事实。从世界各国大都市三类商务区同步发育的组成规律看(详见第二章结论部分P. 31)，对代表老中心办公区而言第二商务区，由于傍依市中心的高生活品质，加上位居市中心的标志性身价形象，使得中心办公区依然成为大公司办公的首选地。因此，对比作为外滩及陆家嘴的第一商务区和虹桥的第三商务区，由静安南京路、卢湾淮海路及黄浦人民广场地区组成的上海第二(市中心型)商务区实质上代表着上海中心城区发展的基本形象，其发展空间和发展定位，如何结合城市发展规律和市场实际需求而定，对上海城市总体格局发展具有重要的取向意义。同时，“十五”时期上海商业发展战略明确提出将基本建成国际化的“购物天堂”，积极拓展娱乐、休闲、文化、旅游、价值实现等服务消费领域，引导和满足综合消费，而静安南京路作为上海中心城区商业布局的“四街四城”之一和其中最具有品牌号召力的高档购物街，如何处理好静安南京路发展与上海整体城市布局的关系，处理好与其它相关街区的关系，都决定着其发展前景。
在静安南京路具体定位的确立上，还应处理好与“三地区五地带”和“四街四城”的相互关系，着力寻找出各自不同的发展重点和方向，以形成错位共进发展格局。现今的“三地区五地带”和“四街四城”存在着一定的同构化倾向、同业化倾向和同业竞争的风险。为此，根据我们委托的市政府发展中心所完成的课题报告，在上海市级商务商业中心的规划定位中，提出延展了浦东陆家嘴、虹桥地区已在金融贸易和对外商贸发展上具备的相当的先发优势和规模效应，将浦东陆家嘴仍定位为以金融贸易为主体的商务区，虹桥地区定位为以贸易为主体的商务区。而南京东路将成为以购物、娱乐、餐饮、观光、文化、展示、休闲等综合经营功能为特色的商街；四川北路以品牌专卖和大众化消费为主；徐家汇商城以多层次和多样化经营为特色；浦东新上海商城、闸北不夜城则依托陆家嘴金融贸易区和新客站的区位优势，形成购物、餐饮、娱乐、商务等功能于一体新型商圈。淮海路将继续在精品经营、品牌专卖、特色餐饮休闲娱乐等时尚化、个性化消费基础上，更倾向于引领时尚消费潮流。而静安南京路应如何结合自身的优势，立足错位发展，确立自己在上海商业商务发展格局中的特有地位，是一个重要的问题。

2．静安南京路业态扩张与沿线功能基本分区问题
从静安南京路地区的发展现状看，已初步形成了五个业态组合有所差异、开发进度发展不一的地区。从表1-7显示的各地区进展情况看，展览中心地区和梅泰恒地区是两个进展起步较早、主导功能基本定型的地区，而静安寺地区和协和城地区属在建项目和申请开工项目建造总量较高的地区，石门路地区则是开发进度较低的地区，也影响了静安南京路与黄浦南京路的接口功能与形象问题。因此，如何在全线推进静安南京路开发的过程中，适当加快石门路地区的开发力度，形成继“中部崛起” (指展览中心地区和梅泰恒地区)后的“两翼齐飞” (指西侧的静安寺地区和协和城地区、东侧的石门路)的良好开发节奏和布局延伸态势，也是一个决定静安南京路发展取向的布局问题。
在静安南京路目前建筑与功能业态组合上，虽然整体上商务写字楼、宾馆、商业、住宅以及公共设施保持着较均衡的比例，但写字楼面积中甲乙级的构成，商业建筑中品牌专卖、百货、餐饮和娱乐间的比例，宾馆中商务型高星级与旅游型低星级组成，住宅中A类、B类、C类服务式公寓与住宅的分布等方面也有不均衡之处。如沿线商业中大型商厦与专业店拥有数量明显落后于其他商业街区，静安南京路目前平方米以上的大型购物中心仅有4家，对比淮海路16家，徐家汇9家、南京东路14家，显得明显规模不足。同时，适应新的商业消费热点的行业店、旗舰店、品牌店、折扣店、连锁店等新型商业形态数量不多，街铺和散铺多为沿街住房改性和破墙开店，进深较浅，规模有限，物业品质参差不齐，经营内容档次不一，加之主要集中在梅泰恒沿线，物业分布不均，从而使整个南京路商业尚不成气候，总体租金水平排在淮海路、南京东路、徐家汇地区之后。在经营业态方面，区域内大商厦都是以服装为主，且主要进军高档化、品牌化商品市场，品牌专卖店的数量虽不少，但品牌的档次差异较大，缺乏梯度的过渡，世界顶级品牌与国内大众品牌夹杂共存，反差较大，这对其总体的品质也有一定影响，商业结构中顶级路线与中层路线等多层次市场之间的配合不够。而在餐饮和休闲娱乐业设施上的不足更是静安南京路与其他三街最大的差距，使整个南京西路在综合配套服务上显得层次不够丰富，缺乏聚集人气的内容，与现今消费观念逐步向休闲娱乐、运动健身等方向转移不相适应，未能对消费能力综合开发，一定程度上造成区域消费的“空洞化”和“外移化”，这也自然影响到静安南京路在“四街四城”中的综合竞争力水平。

但值得注意的是，在推进南京路各地区同步发展和提高各种业态耦合度、层次性、多样化程度的同时，也一定要注意有所侧重和有所分区，也就是说，要根据各类功能自身的兼容性和排斥性的特点，进行合理的功能分区和动静分区，形成内部区域明确分工和全线却兼容并蓄的现代商业商务和生活街区的基本格局。

3．静安南京路规模扩张与高雅风貌空间维护问题
静安南京路地区曾是近代上海的英美租界西区，有着深厚的历史积淀。她在140年的发展历程中，逐渐形成了有别于其他现代商业中心的精致幽雅的独特人文环境，突出的表现在沿线大片典雅秀丽的近代历史建筑群与现代风格显著的高层商办建筑如此和谐地交融于一体，这些旧式住宅多是当时富商、买办在租界建设的私舍或用于出租的房屋，风格各异、环境优雅，至今很多都保存良好，使得繁华的南京西路地区又拥有了闹中取静、优雅宜人的居住环境，被部分专家誉为现代北美与传统欧洲的有机结合的唯一街区。此外，1400余年的静安古刹的“晨钟暮鼓”声也为静安南京路这一现代化的大街凭添了一抹东方古韵。在静安南京路沿线至今保留的富含历史文化气息的优秀建筑中，既有排列整齐、建筑风格统一的愚谷村、静安别墅、张家花园等成片里弄建筑，也有嘉道理豪宅（现市少年宫）、郭宅(现上海市外办)、贝宅（现中信公司）、吴宅(现上海城市规划师俱乐部)、荣宅(现民主党派大楼)等一批大型花园洋房，也有当时领时代之先的德义公寓、常德公寓、同孚大楼、平安大楼、中央公寓等近代公寓建筑，还有许多著名的公共建筑如百乐门舞厅、犹太总汇（联谊俱乐部）、美琪大戏院、中苏友好大厦（现上海展览中心）等，经统计，静安南京路地区现有历史保护建筑和保护单位23处。但近十几年，静安南京路作为上海商业商务“黄金走廊”，经历了大规模、翻天覆地的建设和开发，一些历史的城市界面在改造中被破坏，取而代之的是一批充满现代气息、体量巨大的高楼大厦和摩天大楼的接踵而起，使静安南京路成为古今建筑共存、中外风格交杂的街区。
从世界各国大都市中心区的发展看，现代高层商用建筑对传统街区的侵蚀是一个普遍的规律。如在相当多的地区，现代建筑的建造，破坏了原先完整连续、风格统一、尺度偏小的街道界面。以高层居多的现代建筑，突兀在一片低矮历史建筑中，使得商业街面显得高低错落难以连续承接、建筑风格迥异难以和谐统一。特别是现代建筑多强调其个性化、主体性和可识别性，缺乏与周边建筑关系的考虑，在空间形态性上显得相对孤立，降低了街区景观的整体感和协调性。对静安南京路而言，随着进一步大规模的开发，如何在推动大建设的同时，尽可能多地保留着一份疏密有致的城市机理、相对连续的街道界面，丰富多变的城市景观，在差异中寻找共性，在矛盾中寻找和谐，形成和谐的空间建筑形态组合，同样也是挑战性的课题。

4．静安南京路未来运转与综合交通系统支撑问题
静安南京路地区有南侧的延安路高架、东侧的成都路高架这两条市区快速干道围合，且区域内有东西向的北京西路、南北向华山路、常德路、陕西北路、石门路等城市次干道贯通，使该区域具有了较好的交通疏解能力。但由于大量商务车行的需求，加上现状部分道路尚未辟筑到位，由此带来了石门路口段、江宁路口段、陕西北路口段、万航渡路口段以及北京西路段高峰时段经常出现地面车流堵塞现象。在轨道交通方面，静安南京路地区有地铁二号线贯通，并设有静安寺站和吴江路站，但地铁与公交的有效衔接尚有不尽人意之处。
从静安南京路地区的功能发展趋势看，静安南京路未来1-3年将又新建成约49万平方米建筑量，3-10年内还将建成231万平方米建筑量。十年后静安南京路将坐拥565万平方米的建筑规模，其中商业建筑总量约96万平方米，商务写字楼总量约242万平方米，宾馆建筑总量约81万平方米，住宅建筑总量约128万平方米，其他建筑18万平方米。如此大规模的建筑容量，意味着将承载30万左右就业人口和4万居住人口。而预计外来购物餐饮娱乐旅游的消费人流、会友洽谈会展的商务人流将进一步具有放大效应。但从商务办公楼的建筑量估算，其中可能产生近25000辆车辆的停泊和进出通行需求。面对如此大的交通通行需求，静安南京路地区的综合交通体系将如何应对，如何实现地面交通与地下交通的有效结合和疏解，特别是利用规划中的地铁M7、M6、M5和M2号线建设，扩大导入和导出人流车流的能力，实现城市地下捷运轨道系统的有效换乘和沟通，是静安南京路在综合交通发展中面临的另一问题。