二 主要国际化大都市中心区发展的比较研究
国际化大都市的崛起，反映在城市空间发展上，产生了新的需求。一是国际商务金融服务机构纷至沓来，办公空间需求迅猛增长，并开始挤占以零售、高级居住、行政办公为主的传统市中心区，建筑形态也呈高强度增长；二是制造业工厂向城市新兴地区涌入，挤占城市郊区，并往往引发城市就业扩大和城市人口规模的大扩展；三是交通基础设施变迁显著，城市国际空港建设、立体化大容量的城市捷运系统和先进的通讯设施枢纽港提供全球和城际紧密可达性。其中，对城市面貌影响最为显著的市中心区的建设，其一方面要提供世界级的商务设施，另一方面要创造城市空间形象、吸引国际投资，提出有说服力的发展前景，以利于参与对全球性城市地位的竞争。因此，以零售购物、行政办公、社会文化传播、高级居住为特征的传统市中心区(Downtown)，如何向以国际性商务办公区开发为标志的国际化大都市市中心演进，直接体现不同城市在不同政治经济体制、不同历史发展基础和不同认识观点下形成的丰富的发展模式。
1．纽约
纽约是当今世界最具影响的全球性中心城市及其在北美的代表，具有国际金融和世界贸易中心的传统，国际性的商务办公设施极其发达，是城市市中心高强度开发的典型模式。
纽约大都市区城市人口1800万左右，办公建筑面积4300万平方米左右。纽约市中心传统上是指曼哈顿地区，商务建筑面积占3100平方米，并弥漫主要分布在从下曼哈顿(Lower Manhanttan)到中城区(Midtown)两个高潮节点区之间的整个市中心区，其中这两个商务高潮中心区商务建筑量就达2500万平米。(1) 下曼哈顿地区为早期的海运中心，由于海运的需求率先形成银行和保险业，并不断得到加强，二战后已成为世界最大金融中心区。70年代初，为适应商务办公楼的旺盛需求，又在西侧码头地区建设了110层的世界贸易中心；80年代末又填河扩建完成了以世界金融中心为主体的巴特利花园城(Battery City Park)，进一步完善了金融区的扩展：花园城面积37公顷，含主体的世界金融中心8公顷占地计65.1万平米办公综合体，补充了下曼哈顿地区办公空间的增长。(2) 中城区的发展始于19世纪末铁路托拉斯在纽约办事处的建立，选择了在34号街北侧豪华住宅区为地点，之后大公司总部和专业服务事务所陆续进驻，二战后许多著名公司总部更是在此形成了以公司总部和专业服务机构集聚的办公中心区。80年代中城区的扩大采用规划更新手段，如时代广场(Times Square)的更新，提供了翻倍的空间和面积，功能也更加复合化和现代化，有助于保持纽约在世界范围内最大商务中心的地位。
纽约城市中心区在弥漫发展的格局中形成了下曼哈顿金融中心区与中城区事务办公区的双中心，其间有纽约最繁华的第五大街串接，整个中心区复合有商务办公、金融、专业服务、会议及展览、酒店及配套公寓、娱乐、文化休闲、高档零售等多种功能，表现出明显的丰富性。在规划引导机制上，纽约社会与政府完全发挥自由市场机制，土地使用权与政府决策权分散，房地产完全由市场调控，并通过规划提供的不断加码的高强度开发以及政府税收优惠，吸引社会开发商的建设。因此，完全市场化机制、建筑高强度化、功能复合化构成了纽约中心区建设的基本特征，曼哈顿实际已成为市中心高强度开发的同义语。

2．伦敦
伦敦是欧洲传统的金融和贸易中心，也是全球性中心城市在欧洲最具体现的代表城市之一。在城市中心区发展上，与北美城市截然不同，受欧洲注重保护城市中心历史风格的强大传统的影响，伦敦形成了城市中心、内城区、郊外新兴商务区的多点发展的新模式。
伦敦大都市区分为伦敦城、内伦敦和外伦敦地区，人口1100万人，办公建筑面积在2200万平方米左右。伦敦中心商务区是指伦敦城和内伦敦地区，办公建筑面积1400平方米，并主要集中在伦敦城( The City )和内伦敦西区的西敏寺区( Westminster)两个相对独立的中心节点区。伦敦城在17世纪以来就是城市的商业中心，金融业和国际商务活动的活跃更是使伦敦城率先成为欧洲的国际金融中心(IFC)；20世纪后国际商务机构的大量增加，向原有的高档住宅区方向逐渐扩展 (制造业就业与居住人口逐渐外流)，并在西侧的西敏寺城区形成了与伦敦城IFC相对应的以公司总部和专业服务业为主体的商务活动集中区。但，办公区对居住社区的不断侵蚀，引发了英国社会与政府的广泛争论，在以保证公众利益和公共环境不受高强度和高密度开发的破坏的社会思潮下，伦敦开始采用抑制市场的策略对待商务区的渗透，并在伦敦制定了“限制性分区(The Strategy of Containment by Zoning)”，将商务活动分区限制在以伦敦城和西敏寺区等单纯的CBD内，此区域内提供公司总部、专业服务和零售、娱乐等活动场所，而对面广量大的居住社区(Communities)进行严格保护。此一立法和政策后，伦敦中心区有限制的CBD战略很好地保留了伦敦现存的城市肌理(Fabric)，但同时也带来了伦敦在吸引全球一体化的私人资本投资方面的劣势，因此，如何在保护中心区肌理的同时，进一步适应商务办公区的膨胀需求，形成了伦敦以泰晤士河码头区城市更新为代表的新城市化中心区。
泰晤士河码头区(Dockland)位于伦敦下游的东区，面积22平方公里，曾是世界上最繁忙的港口及贮运区之一，20世纪60年代因海运和港口工业功能外迁逐渐衰退，土地荒废严重而地方政府难以扭转。而与此同时，保守党(倾向于开放市场、为私人资本提供出路)与工党(倾向于限制市场以保证公共利益)在抑制CBD策略后如何进一步巩固伦敦作为国际金融中心角色、增强在欧洲共同体中的地位的反复争论中，开始发现这一滨水区的独特作用，规划在此选址建设新中心区，并适应国际商务办公区的进一步膨胀需求。1980年，以保守党为主导的中央政府在与以工党为主导的大伦敦委员会和伦敦内城政府的较量中获得上风，实施“码头区规划(Dockland Project)”将之划为自由经济区(Enterprise Zone)，规划区域面积约203公顷，分为四个分区，其中核心区为以办公为主的肯那里码头Canary Wharf地区面积28.2公顷，规划建造22～26幢建筑，总面积112万平方米，包括93万办公和10余万平方米的会展、酒店、零售及娱乐建筑。
作为城市中心区新发展组成的伦敦码头区旧区更新，被认为是全球80年代规模最大的市区改造规划之一。这一模式既就近城市传统中心区获得中心区功能进一步发展的空间，又对城市传统格局尤其是公众利益格局不产生可能的变更，并解决了城市衰落地区机能和形态的重塑造任务，从而成为世界诸多城市新中心区发展的重要模式之一。当然，伦敦码头区的发展起初并不顺利，由于政府规划引导不足、资金投入较少、与传统市中心交通未及改善等因素，加之整个宏观经济形势处于萧条期，担心伦敦不动产市场对如此规模的新办公面积的消化能力对码头区发展产生很大压力，1992年一期工程约12幢办公建筑完成后，办公用房的出租率仅为60％，开发公司奥林匹亚*约克公司(Olympia & York)甚至在美国和加拿大提出破产申请。为增强码头区的吸引力，英国政府批准扩建地铁线，随着1994～1996年形势开始好转，一些国际机构、银行和跨国公司总部等逐步入驻(包括原位于市中心区舰队街的若干著名传媒公司)，办公用房的空置率下降到20％以下，可以预见，随着新中心区办公条件的改善和整体开发的日趋成熟，新中心区将进一步巩固伦敦作为世界贸易金融中心之一的地位，英国及邻近的欧洲大陆都将受益。

3．巴黎
巴黎是全球性中心城市在欧洲大陆的典型代表之一。与伦敦发展相似，欧洲城市中心区注重保护历史风格的强大传统使得巴黎城市中心区的发展达到一个适当规模后，开始通过整体规划，在郊外新建新兴中央商务区，以获得城市发展必需的商务功能支撑。
巴黎大都市区城市人口1000万左右，办公建筑面积2900万平方米左右。巴黎中心区习惯上是指以第一区至第十区所形成的椭圆形地区，此一地域办公建筑面积约有1500万平米。本世纪50年代前，第一、第八和第九区的银行和金融服务业已基本形成继
伦敦后的欧洲第二大金融中心；50年代后，商务办公建筑发展的压力自内城向西部格郎大街(Grands Boulevards)和第十六区的中高级住宅区侵蚀发展，国际公司总部、专业事务所以及国际组织机构在此聚集形成为集中的办公区。但，巴黎社会很快就发觉商务办公区的无限制发展对保护巴黎城市历史风貌的巨大压力，地方政府开始对城市天际线进行严格控制(内城区内仅批建了一幢高层后就因招致广泛批评而立法禁止建造现代高层建筑)，但中心区内发展商务办公建筑、吸引跨国公司和国际机构的压力依然存在。从60年代起，作为整个大巴黎城市轴线扩展战略的一部分，巴黎开始选址在西郊的德芳斯区(La Defense)建设一个大型的商务中心扩展区。经过30年的建设，该区已投入公共开发投资160法郎和吸引社会房地产投资2000亿法郎，形成了由30余幢办公楼和350万平方米建筑组成的欧洲大陆最大的新兴国际性商务办公区，聚集了石油化工业的Elf、Mobil、Esso，国际银行业的Citibank、Worms、Socie’te’，电子和软件业的Sony、IBM、Xerox、交通业的British Airway等跨国公司地区总部。
巴黎城市中心区的发展同样也体现了欧洲政府不同于美国政府的城市发展策略。重要的着眼点是市中心区CBD化的限制性策略，以谋求市中心区的商务化演进的规模适度与市中心区传统格局和风貌的有效保护之间的和谐关系，同时，注重开辟新兴商务区与老市中心区在城市商务空间格局上形成双中心趋势，以缓和了城市面向新世纪发展的压力和保持持续的竞争力，形成了欧洲城市发展的代表性模式。但，与伦敦的码头区更新成CBD相比，巴黎的德芳斯区完全选择在郊外的非城市化地区开辟CBD，是巴黎城市扩展整体规划的重要一环，以政府先导、社会跟进的方式倾全力集中打造，规划上灵活地运用强度开发区划和特殊保护区划来掌握开发控制权，资金上通过政府对基础设施的先行投入推进私人投资，因此，相对于伦敦发展而言巴黎的发展更为集中，政府也更为倾力，建设效果上也较早见效，被誉为“欧洲的奇迹”和“欧洲大陆的曼哈顿”。

4．东京
东京是全球性城市中快速成长的后起之秀，同时加之作为位居人口最为稠密、经济增长最快的亚太地区的全球性城市角色，使得东京城市中心区近几十年一直面临商务办公面积高需求的巨大压力。因此，东京中心区的发展模式采用了老中心区与多个新中心区分层次并进策略来适应快速城市化的发展需求。
东京全市包括内外23区，城市人口2600万左右，办公建筑面积5100万平方米。市区范围一般指都心8区，办公建筑约4000万平米。东京市中心传统上是由千代田区、中央区和港区等都心三区构成，办公建筑2900万平米。千代田的丸之内地区是当今日本金融办公的无可争议的中心，这一地区早期是东京市中心的高级居住区之一，从20世纪20年代开始就具有商务办公性质，60年代以来伴随着日本经济战后重建，金融办公设施急增，以三菱地所为代表房地产公司也在此进行了大规模的写字楼建设，到80年代末丸之内已成为东京IFC的主体，国际金融机构高度集中，用地达到饱和状态，办公面积达1700平方米，占三区总量的60％左右。在日本的外国银行与日本国内的大银行的总部或东京总部几乎都集中在由丸之内、有乐町和大手町构成的中心商务区内。
由于东京备受城市化快速增长的巨大压力，尤其是市中心承担的商务功能高度集聚、商务办公需求持续高压，为制止市中心区的过度畸形发展引发的地价、交通、环境等问题的加剧，1958年东京政府选择在市中心西侧的地铁交通枢纽地区新宿建设商务办公型副市中心区。新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区（由于规模不够，主要满足分支机构）。新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力，但由于规模过小，1986年第二次东京长期规划又提出了建设东京湾临海副中心策略(后又称东京商务信息港Tokyo Teleport Town策略)。该规划通过填海造地，开发土地面积448公顷，总建筑面积700万平米(其中办公250万、会展36万、商业娱乐及酒店130万、公寓205万)，规划就业人口10.6万，居住人口6.3万，并划分为信息办公区、国际展示及会议中心区、度假娱乐区和居住生活区等四个功能区。原计划1995年完成全部基础设施开发，1996至2004年完成建筑项目开发，但在1992年末一期开发完60余万办公和会展建筑后，因宏观经济形势和市场情况变化暂停。
东京的中心商务区除形成丸之内金融区(IFC)、新宿办公区和临海商务信息区(Teleport Town)三个梯次外延的层次外，还在东京大都市圈和东京湾开发区域整体规划中进一步纳入了东京市外的幕张副中心和横滨MM21规划。幕张副中心位于东京湾北侧的千叶境内，1980年完成填海造地，规划占地522公顷，其中商务办公中心区约100公顷，就业人口15万，已建设完近100万平米的办公会展面积。由于交通便捷，环境优良，地价较低，幕张副中心已吸引了日本精工、佳能、住友、富士通、德国电气BMW、日本IBM、NTT等一大批公司总部入驻办公。横滨MM21位于东京湾南侧的横滨境内，既是横滨摆脱东京卧城形象、发展自立商务核心区的要求，又符合向南翼疏解东京商务办公的巨大压力，选址在原城市中心附近滨海景观地区建设，总用地186公顷，总建筑面积300～400万平米，规划就业人口19万。
东京城市中心区的发展既不同于美国城市为代表的中心区就地膨胀发展模式，也不同于欧洲城市为代表的中心区抑制发展模式，而是在快速增长和总量巨大的东亚地区背景形成的市中心区膨胀化发展和外围地区多点截留双元战略。在历次规划战略上，东京一直坚持在大都市范围分散城市职能的策略，特别体现在80年代完善的“多核多圈层”结构，包括市中心区、8个周边副中心区（含新宿、临海）、9个外围特色新城(称业务核城市，含幕张、横滨)组成的完整体系。但在实施战略上，由于担心严格限制中心区的发展，“会妨碍东京固有的活力，有可能失去市中心的永久性”，主要采用引导策略(如财政金融方面的优惠和补助)，而非象伦敦或巴黎实行严格的限制措施，因此，虽然副中心区的发展虽然有效，但市中心区仍显示出商务功能发展的强大吸引力，如1982～1987年间市中心办公面积增加了380万平米，而1988～1992年间又增696万平米，增速不减反增，某种程度上削弱了副中心区和东京湾商务区发展的势头。可见，东京城市中心区扩展的模式形成了不同于美欧城市的又一道路。