三 主要国际化大都市中心区发展研究的基本结论
1．中心区空间规模
中心区空间规模包括中心区建筑面积和用地面积两个方面。从国际经验看，中心区建筑面积规模等级与全球性城市等级相一致。从城市总量看，商务办公建筑面积规模大致分为两类：(1) 2000万平米以上级规模，为世界级城市纽约、东京、伦敦和巴黎；(2) 1000万平米以下级，为区域级城市，如芝加哥、洛杉矶、法兰克福、米兰、苏黎士、马德里、多伦多、悉尼、汉城、新加坡、以及中国的香港、上海、北京等。其中，2000万平米以上的世界级城市往往形成多中心的商务办公区格局，其中具有集聚性特点的中心商务区办公面积也多在1500～2500万平米之间；而1000万平米以下的区域级城市往往形成单一中心格局，办公建筑面积约在500万平米左右。

对世界级和区域级城市中心区发展的规律看，均存在一个办公区用地和规模的“阀值”效应：即单一中心办公区的用地规模一般不大于2平方公里，建筑面积不大于1500(老市中心)和600(新办公区)万平方米，这与步行活动的尺度、交通和市政等基础设施支持能力、商务活动效率、城市规划传统和开发能力及方式密切相关。
中心区规模体现在就业人口规模上，往往成为城市中人流高峰最为集中的地域。从国际经验看，CBD规模扩大在第一阶段是公司集聚，总就业增长，第二阶段是国际性公司数量增长，导致进一步引入高层次就业人口，第三阶段往往出现人均就业面积的再扩大。如东京，80年代初期办公面积增加的50％用于安置新的公司和人员，80中期办公面积增加的80％却用于提高人均办公面积。目前，欧美中心办公区人均就业建筑面积为20.6平方米，日本人均就业面积为在日外资公司15平方米，日本国内公司8.6平方米。一般认为，人均办公面积偏低的城市在办公区规模的进一步发展中仍有进一步发展的压力。

中心区规模的适度和发展潜力还重要体现在写字楼的租金和空置率上。一般而言，写字楼租金越高，空置率越低，其发展需求就越旺盛。在某个阶段，伦敦、东京都曾经出现过由于供应量过大而租金下跌、空置率上升的问题，但经过国际经济一体化迅猛发展的阶段后均有所消化，因此，适宜的中心办公区规模也是动态的。国际标准认为在5％的空置率最为经济，过低则反映中心办公区发展明显滞后，而高于15％则反映中心办公区建设过于超前。

2．中心区功能构成
中心区功能构成的研究，主要为中心区设施规划提供参考依据。对国际大都市的中心区而言，功能商务化和活动国际化的特点是贯穿城市结构演变的主导线索。其中，最主要的是以提供大公司总部、银行及金融机构、专业化生产服务业机构等三大商务职能机构入驻的高档商用办公楼的建设尤为突出。
大公司总部往往是指跨国或国内最大的制造业、高科技业、贸易商社、进出口公司等的总部或地区总部。上世纪50年代末，西方发达国家开始采用对外直接投资取代早期的贸易方式进行经济扩散，在全球其他国家设立分支机构或子公司，随着这一经济运作方式成为世界经济中的主要趋势，加之办公经济本身就具有的集聚性，全球国际大都市的中心办公区的发展和传统中心区的商务化均跃上了新台阶。因此，一个城市拥有的跨国公司母公司或子公司机构越多，它的国际化程度就越高。这一全球经济一体化的趋势，对经济管理和控制提出了更高的要求，导致了以公司管理控制为职能的成为中心商务办公区的主要职能。这一职能往往主要集中公司的决策、指挥联络及金融控制职能，而将常规办公功能如日常管理、数据处理、技术和销售工作等转移至外围地区。因此，在上世纪下半叶的城市郊区化大发展中，办公的郊区化一方面是常规办公活动分散到郊区某些中心，另一方面是高级商务活动在市中心的进一步集聚。大银行总部及非银行大金融机构作为资本控制的高级商务功能，更是显著地居于城市中心办公区的中心，并相互竞争，往往在中心区形成一个明显集聚的国际性金融中心(IFC)，如纽约的下曼哈顿、东京的丸之内、伦敦的伦敦城、巴黎的金融区以及我国北京的金融街、上海的小陆家嘴等。以现代商务法律、会计、中介、咨询、管理、开发、广告、设计为主体的大量 (APS) 大型专业化生产服务业机构是中心办公区的第三个重要组成，它既是大公司集聚于中心区发展的衍生物，也是吸引大公司入驻中心区的发生器，随着现代跨国经济和专业化生产分工的发展，离开了大型专业化生产服务业机构，现代经济将难以运作。因此，专业服务公司往往顽强地依附和坚守在中心办公区，尤其是其以客户服务为主的前台功能(Front Office Activites)要保持与既存客户、潜在客户以及其他专业服务机构的紧密接触，而部分后台功能(Back Office Operation)可设置在中心办公区以外。
中心办公区的发展，除办公空间开发占绝对地位外，还表现出商务活动综合化和适应办公区高收入就业人员高质量生活的全方位需求特征，因此，其职能的构成，包括办公、会展、酒店、零售、文化及娱乐、公寓等六个方面。
(1) 办公
办公建筑是中心办公区设施的主体，一般占到60～75％建筑面积比例。办公建筑往往是中心办公区发展建设的启动项目，开发强度最高，空间形态规划上一般被作为核心标志。考虑到国际高级商务活动的需要，建筑设计标准也很高，往往有5A系统设置(建筑设备自动化系统BAS、办公自动化系统OAS、通讯自动化系统FAS、防火监控系统FAS和保安自动化系统SAS)。在具体项目上，也分为纯办公写字楼和办公综合体两类，办公综合体一般指写字楼、酒店、公寓三位一体，以及底层配套商业零售、文化娱乐设施，有些还进一步配备一定规模的会议、展览空间。
(2) 会展
国际会议、商务展示建筑是中心办公区国际高级商务活动综合化的重要反映。较大规模的会展中心设置，对中心办公区商务活动量、物流量的发展，提升办公区的商务中心性具有重要作用，因此，在新建的中心办公区，往往设置相当比例的会展设施，以增加商务活动气氛和满足商务活动需求。在传统的市中心办公区，由于用地限制，主要是通过办公综合体或宾馆酒店内相对小型的会展空间得以实现。
(3) 酒店
酒店建筑是中心办公区的必然组成和最为活跃、综合的建筑体。中心办公区的酒店属商务酒店范畴，不同于一般旅游酒店，主要是为频繁来往于国际间的高级商务人员提供短期住所，同时，它往往也是中心办公区内提供高质量的餐饮、文化、娱乐等服务的主要场所。在中心办公区发展初期，它更是弥补办公面积不足和提供新入驻公司办公场所的重要过渡。
(4) 公寓
公寓建筑是指中心办公区内发展的附属于办公设施、规模也较小的住宅建筑，它不同于在中心区以外的规模大、生活设施配备齐全、有开阔室外空间的城市住宅区。公寓建筑在中心办公区的发展是逐渐被认识的话题，由于写字楼的集中，大大提高了中心办公区的效率，曾一度排斥公寓楼的发展。一方面，在不发达国家，由于生活水平差异较大，中心办公区内的国际性管理及高级专业人员，其生活标准很难由一般性居住区来满足，中心办公区内或附近建设一定规模公寓和高档住宅区显得很有必要；另一方面，由于写字楼带来的地价高昂并使居住功能被侵蚀而产生的环境尺度问题、夜间社会问题和高峰交通问题，引发了人们的关心，因此，在中心办公区内为高收入就业人员提供就近住所，可以增加办公区的综合性、保持用地功能平衡、减少昼夜人口差别，既可避免空城化引发的社会治安等问题的产生，还有利于减轻高峰交通量、提高城市基础设施使用效率。
(5) 零售商业
商业设施在中心办公区内的发展是城市的高档零售业，其服务范围主要是中心办公区本身，不同于城市商业中心。但在中心办公区傍依城市中心商业区，其交界范围可能出现大型商业设施出现，其服务对象势必超越中心办公区往往覆盖到整个城市，但业态定位上仍以高档或中高档零售业为主。由于中心办公区与城市商业中心区发展上往往具有一定的傍依性，因此，商业空间往往可能借助办公综合体的发展，出现不适当的扩张发展，对办公区而言，适当的借势商业中心区有利于提高办公区的吸引力，但中心办公功能与商业的过分混杂也反过来消弱中心办公区的高效性。
(6) 娱乐文化等公共空间
从中心办公区的发展趋势看，是在不断增加公共性设施配置和文化、娱乐业空间，如城市广场、滨水娱乐公园、小型剧场、博物馆以及建筑综合体提供的室外空间和室内广场，以创造出生活化气氛、高品质环境和街区文化气氛，避免办公设施建设对环境及社会效益的消极影响。为达到较好的建设效果，这些设施的布置一般强调三个结合：与人流空间相结合(如广场)、与自然环境相结合(如滨水娱乐区)、与交通优化相结合(如下沉式空间)。
3．中心区分布格局
从一般城市中心区的发展规律看，有没有集中的中心办公区的发育，既受制于多种历史和地理因素，更受制于城市的规模和职能。如美国的纽约、芝加哥、旧金山，其中心办公区发育就极为充分，中心办公区内办公楼建筑占全市总量的70％以上；而大部分城市办公楼集聚度普遍仍较高，如费城、波士顿、亚特兰大等，中心办公区办公建筑占全市总量的30～50％；也有少部分城市的办公建筑发展较为分散，较为集中的中心办公区内的办公建筑占全市总量不高，如洛杉矶、底特律等，在20～25％之间。就整体而言，由于办公建筑在城市一定的中心位置的集中发展，能够形成较合理的运转效率，如再加上城市规划明确的引导，以及对城市地理条件和市场基础的恰当挖掘，往往直接制约着城市中心办公区的发育规模和形态。一般而言，城市办公建筑规模越大、城市所担负的国际或区际管理功能越大，再配以合理的地理条件，往往办公建筑在市中心的集聚度就越高，中心办公区就越成规模。
中心办公区在城市中心的发展格局和形态存在着多种表现方式，一般可以用“城市亚区”理论进行解说。该理论认为，就一般城市而言，城市中心往往存在着几个不同功能的集聚区，如零售商业中心亚区、娱乐和旅馆亚区、商务办公亚区、公共机构亚区、批发和仓储亚区等，各个亚区的配比与分布往往各不相同。其中，商务办公中心与零售商业中心往往在中心区形成较为普遍的傍依关系，而且商务办公区往往位于零售商业中心向高级居住区延伸的一侧发展。在一般城市，零售商业中心由于地价最高，往往占据城市的核心位置，而商务办公中心发展需求并不充分，大多处于被压缩的地位。但，随着国际化大城市的发展，在部分国际大都市和全球城市，商务办公逐渐在城市经济占据主导地位，依靠自身高昂的地价承受力，开始从以往与其他职能的混杂走向自身集聚，并脱离与商业中心的傍依关系形成独立的中心办公区。这种中心办公区的就地发展模式，在空间扩展上，往往形成两种不同的态势，一是傍依商业中心向高级住宅区和公共机构区扩张，与商业中心背向或平行发展，另一是局部侵蚀入商业中心，与商业混合发展或推动商业中心向其他方向延伸。前者如纽约的下曼哈顿、东京的丸之内、伦敦的内城、巴黎的第一、第八和第九区等，往往形成标志性的和较为喧闹的金融办公区。一般称为“第一商务区”。后者如纽约的中城区、伦敦的西敏寺区、巴黎的格郎大街(Grands Boulevards)和第十六区、香港的中环、上海的南京西路等，往往能形成较大规模和较高质量的公司办公区，一般称为“第二商务区”。
在中心办公区在市中心趋于“饱和”状态或受到强力抵制时，往往采用“跳跃”式发展模式，在郊外新建新中心办公区，一般称为“第三商务区”。新中心办公区的选址往往也有两种模式，一是在城市郊外主要的发展轴线或交通节点上发展新中心办公区，并具有城市结构上疏解和带动城市定向扩展的规划理想，如巴黎的德芳斯办公区、东京的新宿办公区等，都形成为中心办公区必不可少的组成之一；二是在就近原市中心的发展门槛外，开辟原难以利用的闲置地带或衰败地带建设新办公区，并往往采用填海造陆、跨河发展或对滨水原仓库码头区进行大规模改造，如东京的临海办公区、伦敦的码头区改造等，都成为中心办公区的新增长点。
在市中心就地发展的中心办公区和跳跃式发展的新中心办公区，是中心办公区的两种基本类型，具有明显的功能、形态差异和不同的优缺点。对新中心办公区而言，由于整体规划，区域边界清晰，建筑布局宽敞，重视整体空间轮廓感；自然环境较为优越怡人，对外交通出行便捷，同时，内部各项商务功能配置较为合理适度，不足之处在于离市中心较远，难以享受傍依市中心的生活品质、多样化和可选择性。对老中心办公区而言，傍依市中心的高生活品质、居住－工作－娱乐的自然结合、多样化和可选择性，加上位居市中心的标志性身价形象、对各种新型变化的易于敏锐性、以及对各向的可达性和接触性(前台性)，使得中心办公区依然成为办公建筑的首选地点。此外，对两类办公区而言，如何避免办公超主导和绝对化发展而带来的“空城化”化现象是共同面临的问题。